不動産鑑定士に独学は無理?10番以内で合格したMy勉強法を徹底解説!

今回は、不動産鑑定士の合格勉強法について。

昨今不動産投資等が話題になっていて、不動産業者だけに限らず、いろんな方が不動産に関心を持つようになってきました。

投資にしろ、仕事にしろ、不動産の知識がある、資格を持っているというのはやはり強力アドバンテージになるので、不動産系の資格は熱いです。

不動産関係の資格というと、「宅建士」が有名ですが、不動産系の最高峰の資格が、「不動産鑑定士」。

弁護士、公認会計士と並んで3大国家資格と呼ばれる難関資格の不動産鑑定士。

ただ、実査にはその3つの中ではダントツに難易度は低いのも事実です。

そんな不動産鑑定士、独学で合格は無理なのか？10位以内で合格した勉強法と合わせて解説していきます。

完全独学で不動産鑑定士合格は無理なのか？

そもそも不動産鑑定士とは、住宅やマンション、店舗やオフィスといった不動産の鑑定をおこない、金額（適正な価格）を決定するプロフェッショナルであることを証明する資格です。

依頼を受けて、不動産の金額を決定するわけですが、「不動産価格についての専門知識を有する資格」ということで不動産投資等にも役立ちますし、資格を持っていることで得られる信頼も非常に厚いです。使えそうですよね。

合格後は、不動産鑑定士として、不動産鑑定事務所や証券会社、不動産会社、官公庁など幅広い就職先があり、試験が難しい分、リターンも大きいと思います。

試験の特徴としては、

• 1次試験：マーク式(5択)で「不動産の鑑定評価に関する理論」「不動産に関する行政法規」
• 2次試験：全論述式で「不動産の鑑定評価に関する理論」「民法」「会計学」「経済学」

という構成。

1年に合格する合格者数は約100人程度、合格率は約3％となっており、やはり難関試験であることは間違いないです。

そんな不動産鑑定士。「じゃあ独学で合格は無理か?」って話ですが、

決して無理ではないですが、合格までに費やさなければいけない勉強時間は、予備校などに通うよりはるかに多くなることは覚悟した方がよいと思います。

ほとんどの人にとっては効率よく合格を目指すなら、予備校も利用するのがベストな戦略です。

私は、独学でスタートしましたが、予備校も活用して、最終的には10番以内（試験順位は開示できます）で合格することが出来ました。

ちなみに、利用したのは LECの講座 です。

ただ、不動産鑑定士を受験するにあたり、ある程度の不動産の知識がある人は独学でカバーできる範囲も多いことも事実です。その辺についても詳しくまとめていきたいと思います。

独学で無理なく対応可能な部分とその理由

不動産鑑定士の試験範囲で最も独学で対応可能なのは、何と言っても1次試験。特に、宅建士の受験経験がある人は、非常に勉強しやすいのです。

民法・借地借家法・区分所有法・不動産登記法・宅建業法など全体の問題の2/3くらいが宅建士の試験範囲から出題されたこともあります。

不動産鑑定士の独学にはとにかく暗記が必須?

不動産鑑定士の試験は正直、暗記しなければいけないことがかなり多いです。僕自身、いろいろな資格勉強を今までしてきましたが、暗記に偏った試験はなかったです。

でも、逆に言えば、暗記すべきことは独学でも無理ではないということ。

よく「丸暗記は非効率」と言われたりしますが、この不動産鑑定士の試験で暗記は避けられないです。

勿論、暗記に頼らず理屈で覚えられる部分もありますが、結果的に、多少無理やりでも丸暗記したほうが効率的だという部分も多いのがこの試験の特徴。効率的に勉強するためには「暗記しない」のではなく「暗記する場所」のポイントを掴むことによって暗記の量を減らすことが大事です。

例えば、行政法規の暗記なども、認可や許可、届出の違い、都道府県と市区町村との違いなどがややこしく感じる人が多いと思います。

ただ、使い分けているのには必ず理由があります。なぜ、表現が違うかという理由まで考えると丸暗記に頼る部分がぐっと少なくなるはずです。

不動産鑑定士の独学では無理めな分野

完全独学で合格まで持っていくのは厳しいというのが大半の人にとっての現実になると思います。私自身、独学でできるところまでは頑張ったけど、すべてを独学でやりきるのは無理でした。

何といっても、不動産鑑定士の論文試験（と鑑定評価理論）が独学だとやはり壁になるんです。

まず、鑑定評価理論。これの難しいところは、暗記だけで乗り切るのは無理があるところです。

評価基準を暗記すればよいのかというと決してそうではなく、「評価に何を反映させるか」という部分を的確に答えるには、理論の理解と考え方のコツに慣れる必要があります。

これは、プロに繰り返し教えてもらいながら演習していくのが一番効率的なんですね。

そして、論文試験。

独特な部分もある不動産鑑定士の論文試験は、確実に点数を取りこぼさないために、どんな人でも書き方のコツを習得する必要があります。

ですが、、これもまた参考書だけからものにするのはかなり難しく、自分自身、プロに添削してもらはなければ合格は無理だったなと思います。

添削を受けてみて自分の書き方のクセや書き方に初めて気づくことができたので、論文試験の勉強のうえで添削してもらえないというのは独学の大きなデメリットだと思います。

不動産鑑定士の独学が何より不利になる理由とは？

僕もどんな試験にしろ、可能な限り独学派です。

それでも、不動産鑑定士の勉強は予備校などを利用した方が効率よいと思っていて、それには、不動産鑑定士の合格基準、評価方法が大きく関わっています。

というのも、不動産鑑定士はの合格基準は、相対評価なのです！

極端に言えば95点をとっても、周りがみんな100点なら合格は無理だし、10点しかとれなくても、周りがみんな0点なら合格です。

本番、合格者でも半分以上白紙になるような問題が出ることも普通にあります。

じゃあ、そんな「相対評価」な採点基準の中、どうやったら、周囲を上回り100番以内に入り不動産鑑定士に合格することができるのか？？

これを実現する最も最強にして現実的な方法は、「ヤマを張る」です。

「ヤマを張るなんてそんな博打じゃないか」「その方が無理がある」と思われるかもしれない。

ただ、私がいう「ヤマを張る」というのは「本番で他の受験生と差がつく問題を合理的に予測する」、つまり「合理的にヤマを張る」ということです。

そして、この合理的にヤマを張る、というのが独学だと一番不利になるところでもあるんですね。

どうやって約100番以内に無理なく入るのか

では、独学だとなぜこの「ヤマを張る」作戦は無理なのか。それは相対評価で重要な基準となる他の受験生の状況を独学で把握するのは難しいからです。

不動産鑑定士の膨大な試験範囲から的確にヤマをはるには、予備校などを利用して他の受験生の状況（小テスト等の点数、どのくらい勉強が進んでいるか、どういう勉強をしているか）を把握するのが一番効率的です。

私の場合は、LECを利用してこういった独学では補えない部分を攻略しました。

色々な予備校と比較しましたが、まずＬＥＣの教材の質がよくてすごくわかりやすいなと感じたのと、「質問が無限にできる」、「論文添削が丁寧である」という点も不動産鑑定士合格に欠かせない点たったので利用する決めてとなりました。（予備校の中では値段も安いし、合格するとお祝い金もでるのですごくオススメ。）

「合理的にヤマを張る」ために、先生に直に聞いてみたりしましたが、これも我ながら役に立つ方法でした。

小テストで上位に入っている人がどのくらいのレベル感なのか、逆にギリギリ合格or不合格しそうな人はどのくらいのレベル感なのか、そして自分の位置はどのくらいなのか常に意識することで、徐々に約100番以内に入るのに必要な勉強範囲が見えてきます。

100番以内に入る人が覚えていることは自分も覚えなければないけないし、上位30番以内程度の人しか覚えていない部分は必ずしも覚える必要はない。

これが、「合理的にヤマを張る」戦法です。

ただ、これは予備校などに通ってることが前提なので、独学では厳しい部分だということなんですね。

さらに予備校の予想問題や講師の方々の予測は、本当に研究しつくされている質の高いものなので、何よりもしっかりやるべきです。

無理なく100番以内に入る人の多くは、本当にこの予想問題をしっかり仕上げてききます。逆にココを手を抜くと、いざ本番その問題が出たときに差をつけられてしまいます。私自身、この予想問題の的中率が高かったおかげで余裕を持って合格できました。

「そんなこと当たり前じゃないか」と思う方もいるかもしれませんが、実態は多くの方が自覚なく闇雲に勉強してしまっているんです。

上位陣でも覚えていないようなことを覚えたり、上位陣でも使っていない専門的なテキストを使ったりして、時間掛けたあげく、「全範囲に手が回らない」というのが王道の不合格パターンです。

合格上位の人ですら、全範囲完璧になんて無理です。

私も苦手分野や、覚えてないことは結構ありました。むしろ余裕を持って合格している人は皆、周囲を見ていたり、ヤマを張るのがうまいという印象でした。

不動産鑑定士に独学は無理か？10番以内で合格した勉強法まとめ

不動産鑑定士を独学と予備校の両方を利用し最終的に10番以内に入れた私が勉強法を解説してみましたが、まとめると、

• 1年に合格する合格者数は約100人程度、合格率は約3％と難関
• 不動産鑑定士の勉強法は暗記メインなので勉強自体は独学可能な範囲も多い
• 独学だと壁になるのは論文試験（と鑑定評価理論）
• 不動産鑑定士の論文の対策は添削必須
• 不動産鑑定士の採点基準は相対評価なので、ヤマを張るべし。そのための予備校の利用はかなり効果的

最終的にLECの講座を利用して合格できましたが、論文の超わかりやすい添削と鑑定評価理論についての考え方、どこを捨て、どこを覚えるべきかという「ヤマの張り方」がはっきりしたことので利用してよかったなと思っています。

コースも多くて、自分にあったものを選びやすいのでよければ参考にしてみて下さい！

暗記量が多く。心が折れそうになる瞬間がくるかと思います。でも、戦略をしっかりたてて挑めば、決して無理な試験ではなく、現実的に合格できる資格です。そしてこれほどリターンが大きい資格も少ないので、簡単に諦めるのは絶対にもったいない。そう思います。

今回の記事が参考になれば嬉しいです。

ではまた